Responsable du service urbanisme et habitat de la Ville de Bègles, Ulrich Rodrigo a suivi les projets urbains de la commune depuis 2007. Dans cet entretien – 3ème opus thématique de notre saga du parking des Sécheries – il revient pour nous sur la réflexion historique des élus béglais sur l’aménagement urbain local, et les choix qui ont conduit… à la réalisation d’un parking silo réversible dans le quartier. Liant la petite histoire à la grande, il nous raconte sa vision avant-gardiste de la réversibilité du silo de stationnement.
Pouvez-vous revenir sur l’historique du projet des Sécheries, et celui du parking en particulier ?
Il faut revenir à 1989, année de l’installation de Noël Mamère dans le fauteuil de maire, pour bien comprendre l’histoire des Sécheries Le tissu économique est alors peu dynamique : un certain nombre d’entreprises locales, principalement orientées dans l’industrie, dont le séchage de morues arrivées du Canada, ont fermé leurs portes. Le territoire, marqué par un déclin démographique, est stigmatisé à l’échelon de la métropole et peu attractif sur le plan immobilier. N. Mamère amorce alors une réflexion sur la place du paysage et la renaturation de la commune : durant les années qui suivent, les élus s’acculturent aux projets urbains.
Les élus passent à l’action vers 2002, lorsque Bègles est pressentie pour accueillir l’une des premières opérations de renouvellement urbain : celle de Terres Neuves. Alors que tout le monde voit encore Bègles comme une petite commune, ils se lancent dans un projet ambitieux rythmé de workshops sur plan masse, et travaillent de concert avec plus de cinq groupements de concepteurs. Lorsque se pose la question du parking, les études montrent que la pollution et l’eau sont présents dès le premier mètre de profondeur : le souterrain est rapidement écarté. La solution de stationnement retenue est donc un silo de 200 places environ, géré en copropriété entre la SEM municipale (rachetée par Vilogia plus tard) et des propriétaires privés. Entre-temps, Bègles est devenue une commune attractive : entre 2007 et 2010, la ville accueille environ 800 nouveaux logements par an.
À ce moment-là, Domofrance lance le projet Terre Sud, d’environ 1200 logements, sur une ancienne friche. La Ville porte une forte ambition paysagère en raison de l’inscription du site dans le Delta Vert, et la problématique de sols reste identique : cette fois, le stationnement se concrétise à travers deux silos de 650 places chacun, avec le bailleur social comme gestionnaire majoritaire – dans l’objectif d’éviter les écueils de la gestion en copropriété de Terres Neuves. Mais cette fois, la dissociation des baux de logement et de parking (environ 40€ de surloyer) incite au stationnement sauvage. Les espaces publics n’étant volontairement pas dimensionnés pour accueillir des voitures et la commune ne disposant pas alors de police municipale, la problématique est résolue grâce au bailleur, qui finit par diminuer les surloyers imputés au stationnement. Là, nous sommes en 2013.
… et les Sècheries dans tout ça ?
Le projet a mûri en parallèle de ce que nous venons d’évoquer. La ZAC multisite du Quartier de la Mairie est créée en 2002 dans l’objectif d’attirer des classes moyennes familiales dans un cadre de cité jardin, dominé par l’habitat individuel groupé (avec un ratio d’environ 60 logements/hectare). Mais en 2010, le projet n’a pas avancé et l’arrivée du tram incite les élus à redéfinir le programme de l’opération. Les choix se portent rapidement vers du logement collectif, avec des espaces verts sanctuarisés, et une trame de circulation automobile minimaliste.
En dialoguant avec concepteurs et opérateurs, les élus constituent un véritable cahier des charges pour faire des logements collectifs qualitatifs et désirables. L’élément qui va faciliter cette démarche, c’est le fait que la l’aménageur avait acquis les fonciers nécessaires au début des années 2000 avant l’augmentation des valeurs foncières sur l’agglomération. La charge foncière étant maîtrisée, les opérateurs jouent le jeu de développer, à marge constante, des logements plus qualitatifs – c’est-à-dire plus grands et tous singuliers – et moins chers que dans le marché collectif traditionnel. Les prix de sortie environnent 2,8 k€/m² parking inclus, contre 3,8 k€/m² PI dans le marché classique. Et pour éviter de neutraliser les rez-de-chaussée avec du stationnement et limiter la présence de la voiture sur le site, on choisit un silo.
En 2012, nous lançons donc un appel d’offre avec Parcub[1] pour un marché de maîtrise d’œuvre concernant le parking que vous connaissez. A l’époque, nous imaginons qu’il puisse accueillir des usages de type vide grenier, nous avons en tête le passé circadien de la ville… Et là, Duncan Lewis nous remet un projet avec des cirques sur les vues ! On adhère tout de suite à ce parking avec une matérialité simple, idéale si l’on veut un jour le démonter ou l’adapter vers d’autres usages.
Finalement, le choix du parking découle directement de vos expériences précédentes…
Tout à fait ; en particulier sur le sujet du montage économique. A Terres Neuves nous avions expérimenté la gestion en copropriété ; à Terre Sud nous constations le bémol de la dissociation des baux logement / parking avec un bailleur comme copropriétaire majoritaire ; là nous avons donc retenu l’amodiation. Dans ce principe, l’habitant achète un droit d’usage tous les mois durant 15 ans.
Sur le dimensionnement aussi, nous avons tiré les leçons de nos autres projets. Aux Sècheries, nous ne sommes pas en flux tendu comme à Terres Neuves ou Terre Sud. Le principe est celui du foisonnement. On s’est ainsi permis d’avoir des places destinées aux clients des commerces, aux usagers des équipements publics proches, ou même de Bègles plage – zone de plein air située au sud-est du quartier. Nous travaillons également avec La Poste et une AMAP pour l’installation d’un relai pick-up. La gestion par Metpark permet de démultiplier les usages ; cela dit Metpark n’est pas vraiment aujourd’hui structuré pour adapter le parking avec les usages de bureaux initialement proposés par D. Lewis. Mais dans tous les cas, nous travaillons pour que ce soit un ouvrage public collectif et pas juste un stationnement comme un autre.
Comment envisagez-vous la réversibilité du bâtiment, et de ses usages ?
Notre seul critère était la réversibilité du parking. Nous n’avons pas fixé de programme, de forme ou d’usage particulier pour l’adaptabilité future du bâtiment. En imaginant le parking, nous envisagions une évolution des usages sur un plateau entier du bâtiment par exemple. Je pense que la réversibilité est faisable aujourd’hui… mais je constate que ce n’est pas fait car cet équipement est encore jeune.
Le parking n’est pas plein actuellement et les études annuelles conduites par Metpark témoignent que le foisonnement fonctionne et que le niveau d’occupation est loin d’être à son maximum : les derniers logements du quartier seront livrés dans 2 à 3 ans : à ce moment-là nous aurons donc l’ensemble des logements livrés avec une occupation théorique maximale. Mais passé ce moment, les choses vont évoluer à la baisse. Aujourd’hui le rapport à la voiture change rapidement, sur le plan de son usage ou même de sa propriété. Côté Ville, nous souhaitons inciter les habitants à utiliser différemment le parking, par exemple 1, 2 voire 3 fois par an. Dans le même temps, nous cherchons de nouveaux usagers au parking … l’ouvrage est récent, nous voulons l’utiliser, éventuellement même comme tiroir pour faire d’autres silos réversibles autour – sur le parking actuel de la Mairie par exemple.
Dans tous les cas, ce sera à l’exploitant de se questionner sur le juste moment de la réversibilité du bâtiment. Je pense qu’à horizon 10, 20 ans, les exploitants de parking se seront tous transformés en foncières ! Avec des équipes dédiées à la reconversion de leurs actifs sous-utilisés, qu’ils chercheront à valoriser. C’est cette logique que nous avons voulu anticiper aux Sécheries, en fait.
Quel a été l’impact de la réversibilité sur le modèle économique du silo ?
Le montage économique du parking a été fait par Metpark, en interne. Je ne pourrai pas vous dire exactement comment les choses ont été calculées : côté maîtrise d’ouvrage, nous n’avons pas donné de cahier des charges à l’exploitant.
Quoi qu’il en soit, l’utilisation du silo a été vendue à environ 12k€ par place. À cela s’ajoute un droit de badge d’environ 50€/mois, permettant de couvrir les coûts de gestion du parking. La logique d’aménagement, c’était que sur une durée de base de 15 années (la durée moyenne des crédits, paraît-il), une place revenait à 20k€ environ ; mais dans le même temps le prix de sortie du logement était environ 60k€ plus bas que sur le reste du marché.
Aujourd’hui, cet arbitrage pourrait être rediscuté. Plutôt que de faire du 12+50 [12k€ le droit d’usage et 50€ la mensualité complémentaire de droit de badge, ndlr], nous pourrions faire du 15+30.
Certains habitants ont été étonnés de devoir acheter une place de parking déportée. Certes, celle-ci n’était pas au droit de leur cage d’escalier mais dans un bâtiment aérien à part… mais en réalité, c’est le PLU métropolitain qui impose un ratio de stationnement particulier pour chaque logement. Donc tous les promoteurs devaient développer des places de parking dans le cadre de leur opération d’habitat : c’est comme dans tout projet immobilier !
Et si c’était à refaire : que changeriez-vous ?
Pas grand-chose. Le parking des Sécheries a plutôt fait office de modèle, notamment pour l’OIN : l’EPABE reprend aujourd’hui le principe de foisonnement, de mutualisation, de réversibilité et de silo sur ses opérations. De notre côté [Ville de Bègles, ndlr], nous nous sommes mis à faire faire du stationnement en R+1 aussi, mais toujours au-dessus de commerces, pour justement ne pas neutraliser de rez-de-chaussée.
Ce que je retiens, c’est qu’il est capital d’avoir un interlocuteur unique pour la gestion de ce genre de parking. Là, avoir un gestionnaire, c’était plus confortable pour nous.
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Propos recueillis par Alexandre Murer ; mars 2021
[1] Depuis le 1er janvier 2020, la régie métropolitaine de stationnement Parcub est devenue Metpark. La structure gère plus de 30 parkings dans la métropole girondine.
